Kausjon for barnas boliglån: hjelp dem inn i markedet

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

Med kausjon kan foreldre stille sikkerhet i egen bolig slik at barna kommer inn på boligmarkedet uten nok egenkapital selv.

Egenkapitalkravet på 15 % er den største hindringen for unge boligkjøpere. Skal man kjøpe for 3,5 millioner, kreves over 500 000 kroner i egenkapital – mye å spare opp for en nyutdannet. Her kan foreldre hjelpe ved å kausjonere.

Kausjon betyr enkelt forklart at du som forelder garanterer for en del av barnets lån ved å stille sikkerhet i din egen bolig. Du låner ikke ut penger og betaler ingenting så lenge alt går bra. Du stiller bare en pant som banken kan ty til hvis barnet ikke klarer å betjene lånet. Det gjør at barnet kan låne mer enn egenkapitalen alene tilsier.

Dette er en av de mest brukte måtene å hjelpe barn inn i boligmarkedet på, og for mange familier fungerer det utmerket. Men kausjon er en reell økonomisk forpliktelse med risiko. Her går vi gjennom hvordan det fungerer, hva du faktisk risikerer, og hvilke tryggere alternativer som finnes.

Hva er kausjon for boliglån?

Kausjon innebærer at en tredjeperson – ofte foreldre – garanterer for lånet til en annen. For boliglån brukes som regel realkausjon: du stiller pant i din egen bolig for et bestemt beløp. Banken får dermed ekstra sikkerhet og kan innvilge lån selv om barnet ikke har full egenkapital.

Typisk kausjonerer foreldrene for den delen som mangler i egenkapital – de øverste 15 % av kjøpesummen. Da kan barnet i praksis kjøpe bolig nesten uten egenkapital, mens banken fortsatt har sikkerhet for hele beløpet. Dette henger tett sammen med topplån og toppfinansiering, og er ofte et bedre alternativ enn dyre usikrede topplån. Les også den generelle gjennomgangen av medlåntaker og kausjon.

Realkausjon eller å være medlåntaker?

Det er viktig å skille mellom to former for hjelp:

Realkausjon

Du stiller sikkerhet i boligen din for et begrenset beløp, men står ikke som låntaker. Du har ikke ansvar for hele lånet – kun opp til kausjonsbeløpet. Dette er den vanligste og mest avgrensede formen.

Medlåntaker

Som medlåntaker er du solidarisk ansvarlig for hele lånet, ikke bare en del. Det påvirker også din egen gjeldsgrad og dermed din mulighet til å låne selv. Realkausjon er derfor som regel å foretrekke når formålet kun er å dekke manglende egenkapital.

Hva risikerer jeg som kausjonist?

Dette må du forstå før du signerer. Kausjon er ikke en formalitet – det er en juridisk bindende garanti.

Les den grundige gjennomgangen i artikkelen kausjonist: hva risikerer du? før du bestemmer deg. Banken er pålagt å informere deg skriftlig om risikoen, men det er ditt ansvar å forstå konsekvensene fullt ut.

Når kan kausjonen fjernes?

Kausjon er ofte midlertidig. Når boligen har steget i verdi og barnet har betalt ned nok til at lånet kommer under 85 % av boligens markedsverdi, kan kausjonen normalt slettes. Da har barnet bygget opp tilstrekkelig egenkapital selv.

Dette kan ta alt fra noen få år til lengre tid, avhengig av prisutvikling og nedbetalingstakt. Be banken om en plan for når kausjonen kan vurderes fjernet. En ny takst dokumenterer den oppdaterte verdien.

Tryggere alternativer til kausjon

Kausjon er ikke eneste måte å hjelpe på. Vurder disse:

• Forskudd på arv eller pengegave: Du gir barnet egenkapital direkte. Da har du ingen videre forpliktelse. Se reglene for arv, gaver og skatt og om forskudd på arv.
• Hjelpe med sparing tidlig: Start sparing til barna i god tid, gjerne kombinert med BSU når de blir eldre.
• Lån i familien: Et privat lån med rente og avtale kan være ryddigere enn kausjon, men sett opp et skriftlig gjeldsbrev.
• Startlån fra Husbanken: For dem som ikke får ordinært boliglån, kan startlån fra Husbanken være aktuelt.

Hva sjekker banken før den godtar deg som kausjonist?

Selv om du ikke er låntaker, vurderer banken også din økonomi før den aksepterer kausjonen. Den vil forsikre seg om at du faktisk kan dekke kausjonsbeløpet dersom det blir aktuelt.

• Verdien på boligen din: Det må være nok ledig sikkerhet etter ditt eget eventuelle boliglån. Har du allerede høy belåning, kan det begrense hvor mye du kan kausjonere for.
• Din inntekt og betjeningsevne: Banken vil se at du tåler den ekstra forpliktelsen, særlig hvis du er medlåntaker.
• Din alder og fremtidige økonomi: Nærmer du deg pensjonsalder, vil banken vurdere om du fortsatt vil ha inntekt til å dekke et eventuelt krav.

Banken er etter loven pålagt å gi deg skriftlig og muntlig informasjon om hva kausjonen innebærer, inkludert det maksimale beløpet du hefter for. Ta deg tid til å lese dette grundig, og ikke nøl med å stille spørsmål før du signerer.

Realkausjon i praksis: et eksempel

Tenk deg at datteren din skal kjøpe leilighet til 3 millioner kroner. Hun har spart 150 000 kroner selv, men egenkapitalkravet på 15 % er 450 000 kroner. Hun mangler altså 300 000 kroner i egenkapital.

I stedet for et dyrt topplån stiller du realkausjon på 300 000 kroner med pant i din egen bolig. Da kan banken gi hele lånet på 2 850 000 kroner til ordinær bunnlånsrente, fordi den samlede sikkerheten er god nok. Datteren din sparer flere prosentpoeng i rente på toppdelen, og du har ikke lånt ut en eneste krone – du har kun stilt sikkerhet. Når leiligheten har steget i verdi eller hun har nedbetalt nok til at lånet er under 85 % av markedsverdien, slettes kausjonen din.

Slik går du fram

1. Snakk med barnet om realistisk boligbudsjett – se hvor mye boligen bør koste etter inntekt.
2. Sjekk barnets finansieringsbevis og hvor mye egenkapital som mangler.
3. Vurder om en pengegave kan dekke noe av gapet og redusere kausjonsbeløpet.
4. Be banken om realkausjon med fast beløp, ikke medlåntakerskap.
5. Få alle vilkår, kausjonsbeløp og vilkår for sletting skriftlig.
6. Vurder din egen lånekapasitet med boliglånskalkulatoren før du binder opp sikkerhet.

Ofte stilte spørsmål

Må jeg betale noe så lenge barnet betaler lånet sitt?

Nei. Som kausjonist betaler du ingenting så lenge barnet betjener lånet. Du stiller kun sikkerhet, og banken kan først kreve deg dersom barnet misligholder.

Kan kausjon hindre meg i å låne selv?

Ja, særlig hvis du står som medlåntaker, da hele lånet teller på din gjeldsgrad. Ren realkausjon binder opp pant i boligen, men påvirker lånekapasiteten din mindre. Avklar dette med banken.

Hva skjer hvis barnet ikke klarer å betale?

Da kan banken kreve deg som kausjonist opp til kausjonsbeløpet. I ytterste konsekvens kan det føre til tvangssalg av din bolig. Derfor bør du kun kausjonere for et beløp du faktisk tåler å dekke.

Er det forskjell på å kausjonere for ett eller flere barn?

Kausjonerer du for flere barn samtidig, binder du opp mer sikkerhet og øker samlet risiko. Vurder din totale økonomi og egen pensjonsøkonomi før du forplikter deg for flere lån.

Bør vi heller gi en pengegave?

Ofte ja, hvis dere har midlene. En gave gir ingen videre forpliktelse og kan være enklere familiemessig. Sjekk skattereglene for gaver – Norge har ikke arveavgift, men store gaver bør dokumenteres.