Boliglån til sekundærbolig – slik finansierer du bolig nummer to

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

En sekundærbolig er en ekstra bolig du eier i tillegg til der du selv bor – og finansieringen følger strengere regler enn ved boligen du bor i.

De fleste forbinder boliglån med kjøp av sin egen bolig. Men mange ønsker også å kjøpe en ekstra leilighet, enten for å leie den ut, for å hjelpe barna inn på boligmarkedet, eller som en plassering av sparepengene. Denne ekstra boligen kalles en sekundærbolig, og den behandles annerledes både av banken og av skattemyndighetene.

Det viktigste å forstå er at det er dyrere og krever mer egenkapital å kjøpe bolig nummer to. Du må normalt stille med minst 15 % egenkapital også her, men i praksis ønsker bankene ofte at du har god margin. I tillegg teller hele lånet med når banken vurderer om du tåler gjelden din samlet sett.

I denne guiden går vi gjennom hvordan boliglån til sekundærbolig fungerer i 2026: hvilke krav som gjelder, hva det koster, hvordan skatten slår ut, og hvilke grep som gjør finansieringen tryggere. Vi starter enkelt og går deretter mer i dybden.

Hva regnes som sekundærbolig?

En sekundærbolig er en boligeiendom du eier uten å bo der fast selv. Typiske eksempler er en utleieleilighet, en pendlerleilighet eller en ekstra bolig kjøpt som investering. Boligen du selv er folkeregistrert i og bor i, regnes derimot som primærbolig.

Skillet er viktig, fordi en hytte eller fritidsbolig behandles etter egne regler – les mer i guiden om lån til hytte og fritidsbolig. En sekundærbolig er normalt en helårsbolig som kan bebos hele året, og det er nettopp dette skatte- og lånereglene retter seg mot.

Hvor mye egenkapital trenger du?

Hovedregelen er den samme som ved ordinært boligkjøp: du må ha minst 15 % egenkapital. Forskjellen er at du sjelden har spart opp dette kontant for bolig nummer to. De fleste løser det ved å bruke egenkapital fra verdistigningen i boligen de allerede eier.

Eier du en primærbolig med god margin mellom lån og verdi, kan denne friverdien brukes som sikkerhet for den nye boligen. Da slipper du å selge eller tømme sparekontoen. Regn ut hvor mye du faktisk har tilgjengelig med egenkapitalkalkulatoren.

Hvor mye kan du låne til sekundærbolig?

Selv om du har sikkerhet nok, setter gjeldsgraden grensen. Bankene kan normalt ikke gi deg samlet gjeld på mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Lånet til sekundærboligen kommer på toppen av boliglånet du allerede har, og begge teller med.

Eksempel: Tjener du 700 000 kroner i året, ligger gjeldstaket på rundt 3,5 millioner kroner samlet. Har du allerede 2,2 millioner i boliglån, er det i prinsippet bare rom for cirka 1,3 millioner kroner ekstra. Test din egen kapasitet med boliglånskalkulatoren, og les mer om hvor mye du kan låne.

I tillegg må du bestå bankens stresstest: du skal tåle en renteøkning på minst tre prosentpoeng på samlet gjeld. Det betyr at to boliglån samtidig krever solid betjeningsevne.

Hva koster boliglån til sekundærbolig?

Renta på et lån med god pantesikkerhet er ofte tilnærmet lik en vanlig boliglånsrente, så lenge sikkerheten er god. Hovedkostnaden ligger derfor ikke nødvendigvis i en høyere rente, men i at du har dobbelt så mye gjeld å betjene.

Du må også ta høyde for dobbelt sett med faste kostnader: kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og eventuelle felleskostnader. Regn på rente og avdrag for det nye lånet med lånekalkulatoren, og se hvordan en fastrente eller flytende rente påvirker forutsigbarheten.

Skatt på sekundærbolig

Skattereglene er en vesentlig forskjell mellom primær- og sekundærbolig. To forhold er viktige:

• Formuesskatt: En sekundærbolig verdsettes langt høyere i formuesskatten enn primærboligen. Mens primærboligen har stor verdsettingsrabatt, beskattes sekundærbolig nær markedsverdi. Les mer om formuesskatt på bolig og eiendom.
• Skatt ved utleie og salg: Leier du ut sekundærboligen, er leieinntektene skattepliktige. Selger du med gevinst, må du normalt betale skatt, fordi du ikke har bodd der selv. Se skatt på utleie og gevinstbeskatning ved boligsalg.

Den positive siden er at du får rentefradrag på renteutgiftene også for sekundærboligen, noe som demper kostnaden noe.

Fordeler og ulemper med å kjøpe bolig nummer to

Er sekundærbolig en god investering?

Om bolig nummer to lønner seg, avhenger av leieinntekt, verdiutvikling, rentenivå og skatt. I et marked med stigende priser og god leieetterspørsel kan en utleiebolig gi solid avkastning. Faller prisene, eller stiger renta mye, kan du derimot sitte med to dyre lån samtidig.

Tenk grundig gjennom om du heller bør investere oppsparte midler bredere. Sammenlign med alternativene i artiklene om eiendom som investering og bolig eller aksjer – hva lønner seg. En sekundærbolig binder mye kapital i ett enkelt aktivum, mens et fond gir bredere spredning.

Utleie: regn på kontantstrømmen før du kjøper

Skal sekundærboligen leies ut, er det avgjørende å regne realistisk på kontantstrømmen. Mange ser bare på om leieinntekten dekker terminbeløpet, men glemmer alle de andre kostnadene som spiser av overskuddet.

Sett opp et regnestykke der du trekker fra renter, avdrag, felleskostnader, forsikring, vedlikehold, eiendomsskatt der den finnes, og skatt på leieinntekten. Legg også inn et realistisk anslag for ledige perioder – det er sjelden noen som leier ut 12 av 12 måneder hvert år. Først da ser du om utleien faktisk går i pluss.

Et vanlig mål er at leieinntekten skal dekke de løpende kostnadene, slik at verdistigningen blir gevinsten din på sikt. Går regnestykket i minus hver måned, betaler du i praksis for å eie boligen, og du er helt avhengig av at prisene stiger. Les mer i guiden om å investere i utleiebolig.

Hvordan påvirker sekundærbolig lånet på primærboligen?

Når du tar pant i primærboligen for å finansiere bolig nummer to, reduserer du friverdien der. Det kan begrense handlingsrommet ditt senere – for eksempel hvis du vil refinansiere, pusse opp eller frigjøre kapital fra boligen du bor i.

I tillegg øker den samlede gjeldsbelastningen din, noe som gjør deg mer sårbar for renteøkninger. Stiger renta to prosentpoeng, slår det inn på begge lånene samtidig. Vurder derfor om du har en solid nok buffer, og test hvordan økonomien tåler en oppgang før du binder deg. Les om avveiningen mellom å nedbetale boliglån eller spare for å forstå hvordan du best bruker handlingsrommet ditt.

Slik går du fram

1. Kartlegg friverdien i boligen du allerede eier med egenkapitalkalkulatoren.
2. Sjekk samlet lånekapasitet med boliglånskalkulatoren.
3. Innhent finansieringsbevis før du legger inn bud.
4. Sammenlign rente og betingelser hos flere banker.
5. Regn på leieinntekt, skatt og løpende kostnader før du bestemmer deg.

Ofte stilte spørsmål

Trenger jeg mer egenkapital til sekundærbolig enn til primærbolig?

Hovedregelen er 15 % også for sekundærbolig, men i enkelte storbyer kan kravet være vesentlig høyere for utleieboliger. I praksis bruker de fleste friverdi fra boligen de allerede eier som egenkapital.

Kan jeg bruke pant i boligen jeg allerede har?

Ja. Har du god margin mellom lån og verdi på primærboligen, kan banken ta pant der i tillegg til i den nye boligen. Det er den vanligste måten å skaffe egenkapital til bolig nummer to.

Hvordan beskattes en sekundærbolig?

Den verdsettes nær markedsverdi i formuesskatten, leieinntekter er skattepliktige, og du betaler normalt skatt på gevinst ved salg. Til gjengjeld får du rentefradrag på lånet.

Lønner det seg å kjøpe utleiebolig?

Det kommer an på leieinntekt, rente, verdiutvikling og skatt. Det kan være lønnsomt, men binder mye kapital i ett objekt. Vurder alltid mot bredere alternativer som fond.

Hva er forskjellen på sekundærbolig og fritidsbolig?

En sekundærbolig er en helårsbolig du ikke bor i selv, mens en fritidsbolig (hytte) har egne skatte- og låneregler. De behandles ulikt både av banken og Skatteetaten.