Selger du boligen du selv har bodd i lenge nok, slipper du som regel å skatte av gevinsten – men selger du tidlig eller en bolig du ikke har bodd i, kan en stor del av fortjenesten gå til skatt.
Reglene for skatt ved boligsalg kan virke kompliserte, men de hviler på én enkel hovedtanke: Har du bodd i boligen din lenge nok før salget, er gevinsten skattefri. Har du ikke det, er gevinsten skattepliktig som kapitalinntekt. Det samme prinsippet snur seg om: Et eventuelt tap er fradragsberettiget bare hvis en gevinst ville vært skattepliktig.
For de aller fleste som selger sin egen bolig de har bodd i i flere år, blir det altså ingen skatt på gevinsten. Det er først når du selger raskt etter kjøp, selger en sekundærbolig, en utleiebolig eller en hytte, at skatten kan slå inn for fullt.
I denne guiden forklarer vi enkelt når boligsalget er skattefritt, hva botidskravet og eierkravet betyr, hvordan du regner ut gevinsten, og hvilke kostnader du kan trekke fra. Vurderer du å kjøpe eller selge, kan det også være nyttig å lese om å kjøpe første bolig og leie eller eie bolig. Konkrete satser oppdateres årlig hos Skatteetaten.
Kort sagt: Har du eid boligen i minst ett år og bodd der minst ett av de siste to årene før salget, er gevinsten normalt skattefri. Oppfyller du ikke begge kravene, beskattes gevinsten som kapitalinntekt.
Innhold
Når er boligsalget skattefritt?
Hovedregelen er gledelig for de fleste boligeiere: Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når du oppfyller to krav samtidig. Du må ha eid boligen i minst ett år, og du må ha brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Oppfyller du begge, går hele fortjenesten skattefritt rett i lomma.
Dette er bakgrunnen for at en familie som har bodd i samme hus i ti år og selger med flere hundre tusen i gevinst, ikke betaler en krone i skatt på fortjenesten. De har for lengst passert både eier- og botidskravet.
Er ett av kravene ikke oppfylt, blir hele gevinsten skattepliktig som kapitalinntekt og beskattes med den vanlige kapitalskattesatsen. Det er altså ikke slik at en del er skattefri og en del skattepliktig – enten oppfyller du kravene og slipper helt, eller så skatter du av hele gevinsten.
Botidskravet og eierkravet forklart
Eierkravet er det enkleste: Du må ha eid boligen i minst tolv måneder, regnet fra du overtok til du inngår bindende salgsavtale. Har du eid kortere enn ett år, er gevinsten skattepliktig uansett hvor mye du har bodd der.
Botidskravet handler om at boligen faktisk har vært ditt hjem. Du må ha bodd der i minst tolv av de siste tjuefire månedene før salget. Det betyr at du ikke trenger å bo der helt frem til salgsdagen – har du for eksempel bodd der i to år og leid den ut det siste året, kan du fortsatt være innenfor.
Tips: Botid kan i visse tilfeller «godskrives» selv om du har vært borte, for eksempel ved arbeid, helse eller andre forhold som gjør at du ikke har kunnet bo i boligen (såkalt brukshindring). Reglene er detaljerte – sjekk din situasjon hos Skatteetaten.
Kombinasjonen av de to kravene gir et viktig poeng: Det er fullt mulig å oppfylle eierkravet uten å oppfylle botidskravet, og omvendt. Begge må være på plass for at salget skal være skattefritt.
Slik regner du ut gevinsten
Blir salget skattepliktig, er det selve gevinsten du skatter av – ikke salgssummen. Gevinsten er forskjellen mellom det du selger for, og det boligen har kostet deg, justert for kjøps- og salgskostnader og påkostninger.
En forenklet utregning ser slik ut:
| Post | Eksempel (kr) |
|---|---|
| Salgssum | 5 000 000 |
| – Kjøpesum den gang | 4 000 000 |
| – Dokumentavgift og andre kjøpskostnader | 120 000 |
| – Påkostninger (oppgradering) | 300 000 |
| – Meglerkostnader og salgsutgifter | 90 000 |
| = Skattepliktig gevinst | 490 000 |
I dette eksempelet ville skatten blitt beregnet av 490 000 kroner med kapitalskattesatsen – forutsatt at salget ikke var skattefritt. Tallene er kun illustrasjon; bruk gjerne en skattekalkulator for å få et bedre overslag over hva du faktisk sitter igjen med.
Et viktig skille går mellom påkostning og vedlikehold. Påkostning hever boligens standard – for eksempel et nytt, bedre bad enn det gamle – og legges til kostprisen så gevinsten blir lavere. Vanlig vedlikehold som maler vegger eller bytter ut slitt med tilsvarende, gir ikke fradrag i gevinstberegningen.
Hvilke kostnader kan du trekke fra?
Når gevinsten er skattepliktig, kan du redusere den ved å legge til kostnader knyttet til kjøp, salg og oppgradering. Ta vare på all dokumentasjon underveis – det kan spare deg for mye skatt den dagen du selger.
- Opprinnelig kjøpesum
- Dokumentavgift og tinglysingsgebyrer ved kjøpet
- Påkostninger og standardheving (nytt bad, tilbygg, etterisolering)
- Meglerhonorar, takst, annonsering og andre salgskostnader
- Kostnader til boligselgerforsikring
Viktig: Skill nøye mellom påkostning og vedlikehold, og oppbevar kvitteringer, fakturaer og kontrakter. Uten dokumentasjon kan du ikke trekke fra utgiftene, og hele differansen mellom kjøp og salg risikerer å bli skattlagt.
Sekundærbolig, hytte og utleiebolig
Reglene over gjelder boligen du selv bor i. For boliger du ikke bruker som eget hjem, er bildet et annet, fordi botidskravet sjelden er oppfylt.
Sekundærbolig og utleiebolig: Selger du en bolig du ikke har bodd i, er gevinsten normalt skattepliktig fra første krone. Det samme prinsippet preger den løpende beskatningen – les mer om skatt på utleie og om formuesskatt på bolig og eiendom, siden sekundærboliger også verdsettes høyere i formuesgrunnlaget.
Fritidsbolig (hytte): For hytter gjelder egne, lempeligere regler. Gevinst ved salg av fritidsbolig kan være skattefri når du har eid og brukt hytta som egen fritidsbolig over et lengre tidsrom enn det som kreves for helårsbolig. Bruks- og eiertiden måles altså annerledes for hytter enn for hus og leiligheter.
Vurderer du eiendom som ren pengeplassering, bør du regne med skatt på gevinsten. Da kan det være nyttig å sammenligne med andre alternativer i artiklene om eiendom som investering og bolig eller aksjer – hva lønner seg.
Hva skjer hvis du selger med tap?
Tap behandles speilvendt av gevinst. Et tap er bare fradragsberettiget dersom en tilsvarende gevinst ville ha vært skattepliktig. Selger du med tap en bolig du ikke har bodd i lenge nok til skattefritak, kan du altså trekke fra tapet i alminnelig inntekt.
Selger du derimot med tap en bolig som ville gitt skattefri gevinst – fordi du oppfyller bo- og eierkravet – får du ikke fradrag for tapet. Logikken er konsekvent: Skattefrihet for gevinst betyr ingen fradragsrett for tap.
Skattefritt salg når du
- Har eid boligen i minst ett år
- Har bodd der minst ett av de siste to årene
- Selger din faste bolig du selv har brukt
Skattepliktig salg når du
- Selger innen ett år etter kjøp
- Ikke har bodd der lenge nok
- Selger sekundær- eller utleiebolig
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye skatt betaler jeg på gevinsten?
Er gevinsten skattepliktig, beskattes den som kapitalinntekt med den vanlige kapitalskattesatsen. Selve satsen oppdateres årlig – sjekk gjeldende prosent hos Skatteetaten. Det er gevinsten, ikke salgssummen, som beskattes.
Må jeg betale skatt hvis jeg selger og kjøper ny bolig?
Skatteplikten avgjøres av bo- og eiertid for boligen du selger, ikke av hva du gjør med pengene etterpå. Det finnes ingen regel om at gevinsten blir skattefri fordi du reinvesterer i ny bolig. Oppfyller du kravene, er salget uansett skattefritt.
Teller botid hvis jeg har leid ut boligen?
Du må ha bodd der minst ett av de siste to årene. Har du bodd der lenge og leid ut den siste tiden, kan du fortsatt være innenfor. Bestemte forhold som hindrer deg i å bo der (brukshindring) kan også godskrives som botid.
Gjelder de samme reglene for hytte?
Nei. Fritidsboliger har egne, mildere regler der eier- og brukstiden måles over et lengre tidsrom. Sjekk de spesifikke kravene for fritidsbolig hos Skatteetaten før et hyttesalg.
Hva hvis jeg arver en bolig og selger den?
Da starter ofte en egen vurdering av inngangsverdi og botid. Botiden til avdøde kan i visse tilfeller komme arvingen til gode. Reglene er sammensatte – les mer i artikkelen om arv og arveoppgjør og kontakt Skatteetaten ved usikkerhet.
Kilder og videre lesing
- Skatteetaten – regler for skatt på gevinst og tap ved salg av bolig, eier- og botidskrav
- Skatteetaten – påkostning kontra vedlikehold og fradragsberettigede kostnader
- Skatteetaten – egne regler for salg av fritidsbolig
- Forbrukerrådet – generell informasjon om kjøp og salg av bolig
Sist oppdatert juni 2026. Innholdet er generell informasjon, ikke individuell rådgivning. Beløpsgrenser og satser oppdateres årlig hos Skatteetaten.