Leier du ut en del av boligen du selv bor i, kan inntekten være helt skattefri – men leier du ut en bolig du ikke bor i, må du som regel skatte av overskuddet.
Skatt på utleie henger tett sammen med ett enkelt spørsmål: bor du selv i boligen du leier ut? Bor du der og leier ut en mindre del, er leieinntekten ofte skattefri. Leier du ut en hel bolig du ikke bor i, eller en sekundærbolig, blir derimot overskuddet skattepliktig.
Det finnes også egne regler for korttidsutleie, for eksempel via plattformer som leier ut rom og leiligheter for kortere perioder. Her gjelder andre grenser enn for vanlig langtidsutleie, fordi myndighetene ser litt annerledes på sporadisk og kortvarig utleie.
I denne guiden går vi gjennom når utleie er skattefri, hvordan korttidsutleie behandles, reglene for sekundærbolig, og hvilke fradrag du kan få. Vurderer du utleie som investering, kan du også lese om utleiebolig og eiendom som investering. Beløpsgrenser og satser oppdateres årlig hos Skatteetaten.
Kort sagt: Leier du ut under halvparten av egen bolig (målt i utleieverdi), er inntekten som regel skattefri. Leier du ut mer enn det, en sekundærbolig eller korttid over visse grenser, blir overskuddet skattepliktig.
Skattefri utleie av egen bolig
Hovedregelen for boligen du selv bor i, er gunstig. Du kan leie ut inntil halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, helt skattefritt. Leier du for eksempel ut et kjellerrom eller en hybel mens du bor i resten, slipper du normalt skatt på leien. Skal du komme i gang, finner du praktiske tips i denne gjennomgangen av utleie av hybel.
«Halvparten av utleieverdien» betyr ikke nødvendigvis halvparten av kvadratmeterne. Det er den delen du leier ut som ikke skal være verdt mer å leie ut enn den delen du selv bruker. Bor du i hovedetasjen og leier ut en mindre hybel, er du vanligvis godt innenfor.
Leier du derimot ut mer enn halvparten av egen bolig, blir hele leieinntekten skattepliktig fra første krone. Da regnes overskuddet som kapitalinntekt og beskattes med den vanlige satsen.
Tips: Bor du i en enebolig og leier ut underetasjen, er det ofte verdt å vurdere om utleiedelen virkelig er under halve utleieverdien. Er du i tvil, kan en takstmann eller eiendomsmegler gi en vurdering du kan dokumentere.
Hvordan beskattes korttidsutleie?
Korttidsutleie – utleie i kortere perioder, ofte gjennom nettplattformer – har egne regler. Når du leier ut deler av eller hele egen bolig for kortere opphold, gjelder en sjablongbeskatning over en viss årlig grense.
Forenklet fungerer det slik: opp til et visst beløp i året kan korttidsinntekten være skattefri, men over grensen beskattes en andel av inntekten over et bunnbeløp. Dette gjelder typisk når enkeltutleieforholdene er korte – under en måned. Leier du ut langsiktig, faller du tilbake på de vanlige reglene for egen bolig.
Viktig: Grensene for skattefri korttidsutleie og sjablongmetoden oppdateres jevnlig. Sjekk gjeldende beløp og regler hos Skatteetaten før du regner ut hva du må betale.
Skatt på utleie av sekundærbolig
Leier du ut en bolig du ikke bor i selv – en sekundærbolig, en arvet leilighet eller en ren utleiebolig – er leieinntekten skattepliktig fra første krone. Du beskattes av overskuddet, altså leieinntekten minus fradragsberettigede kostnader.
Overskuddet regnes som kapitalinntekt og beskattes med den vanlige kapitalskattesatsen. I tillegg vil sekundærboligen inngå i formuesgrunnlaget ditt, og sekundærboliger verdsettes høyere enn boligen du selv bor i. Det kan utløse formuesskatt hvis samlet formue er stor nok.
Driver du utleie i et omfang som ligner næringsvirksomhet – mange enheter, betydelig aktivitet – kan inntekten i stedet bli beskattet som virksomhetsinntekt, med andre regler. De fleste private utleiere holder seg likevel innenfor vanlig kapitalbeskatning.
Hvilke fradrag får du ved skattepliktig utleie?
Når utleien er skattepliktig, er den gode nyheten at du får trekke fra kostnadene knyttet til utleien. Det er overskuddet – ikke bruttoleien – du skatter av. Vanlige fradragsberettigede kostnader er:
- Vedlikehold av utleiedelen (men ikke standardheving/påkostning, som i stedet legges til boligens inngangsverdi).
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt for utleiedelen.
- Forsikring knyttet til utleieboligen.
- Strøm, oppvarming og internett som du dekker for leietaker.
- Felleskostnader i borettslag eller sameie.
- Annonsering, møblering og annet direkte knyttet til utleien.
Skillet mellom vedlikehold og påkostning er viktig: vedlikehold som bringer boligen tilbake til tidligere standard, gir direkte fradrag, mens påkostninger som hever standarden, legges til inngangsverdien og påvirker først en eventuell senere gevinstberegning ved salg.
Husk også at renter på lån knyttet til utleieboligen gir fradrag – det inngår i det generelle rentefradraget. Sjekk for øvrig at all leieinntekt og alle fradrag føres riktig i skattemeldingen, og se den samlede oversikten over skattefradrag for andre poster du kan ha krav på.
Utleie av hytte og fritidsbolig
Leier du ut en fritidsbolig du selv bruker, gjelder egne, gunstige regler. Du kan ha en viss skattefri leieinntekt per år, og av det overskytende beskattes bare en andel. Forutsetningen er at du faktisk bruker hytta selv i rimelig grad – leier du den ut store deler av året uten egen bruk, kan den bli vurdert som en ren utleieeiendom med vanlig overskuddsbeskatning.
Denne ordningen gjør det relativt rimelig å leie ut hytta noen uker i året for å dekke kostnader, uten at hele inntekten beskattes. Sjekk de gjeldende beløpsgrensene hos Skatteetaten, siden de justeres over tid.
Skatt når du selger utleieboligen
Selger du en bolig du har leid ut, blir gevinsten ofte skattepliktig. For boligen du selv bor i, kan gevinst være skattefri hvis du har eid og bodd der lenge nok. Men for en ren utleiebolig du ikke har bodd i, beskattes gevinsten som kapitalinntekt.
Her blir inngangsverdien viktig. Påkostninger du har gjort underveis – oppgraderinger som hevet standarden – legges til inngangsverdien og reduserer den skattepliktige gevinsten ved salg. Det er nok en grunn til å skille tydelig mellom vedlikehold og påkostning, og til å ta vare på kvitteringer i hele eierperioden. Dette gjør også eiendom som investering til noe du bør planlegge skattemessig fra start.
Tips: Før et eget enkelt regnskap for utleieboligen gjennom året – leieinntekter, kostnader og hva som er vedlikehold versus påkostning. Da er skattemeldingen langt enklere å fylle ut, og du står sterkere hvis Skatteetaten ber om dokumentasjon.
Ofte stilte spørsmål
Er det skattefritt å leie ut et rom i leiligheten min?
Ja, så lenge du bor der selv og utleiedelen utgjør under halvparten av boligens utleieverdi, er leieinntekten normalt skattefri. Leier du ut mer enn halvparten, blir hele inntekten skattepliktig.
Må jeg betale skatt på Airbnb-inntekt?
Korttidsutleie av egen bolig er skattefri opp til en viss årlig grense, og over grensen beskattes en andel av inntekten over et bunnbeløp. Leier du ut en bolig du ikke bor i, er inntekten skattepliktig fra første krone.
Kan jeg trekke fra oppussing av utleieboligen?
Vedlikehold som gjenoppretter tidligere standard, gir fradrag. Oppgradering som hever standarden, regnes som påkostning og legges til boligens inngangsverdi i stedet.
Påvirker utleieboligen formuesskatten min?
Ja. En sekundærbolig verdsettes høyere i formuesgrunnlaget enn boligen du selv bor i, og kan dermed utløse formuesskatt hvis samlet formue overstiger bunnfradraget.
Kilder og videre lesing
- Skatteetaten – utleie av bolig og fritidsbolig (skatteetaten.no)
- Skatteetaten – korttidsutleie og sjablongbeskatning
- Forbrukerrådet og Huseierne – informasjon om utleie og leieforhold
Sist oppdatert juni 2026. Innholdet er generell informasjon, ikke individuell rådgivning. Beløpsgrenser, satser og regler for korttidsutleie endres – sjekk alltid gjeldende tall hos Skatteetaten.