Som hovedregel kan du låne inntil fem ganger den samlede bruttoinntekten din – men egenkapital og betjeningsevne avgjør hvor mye du faktisk får.
Når du søker om boliglån, gjør banken tre hovedvurderinger: hvor mye du tjener, hvor mye egenkapital du har, og om du tåler en renteøkning. Alle tre må gå opp før du får lånet.
Den viktigste tommelfingerregelen er at total gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Tjener du 600 000 kroner i året, kan du altså ha maksimalt 3 millioner i samlet gjeld – inkludert studielån, billån og forbruksgjeld.
I tillegg må du ha 15 % egenkapital og tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng (en «stresstest»). I denne guiden går vi gjennom hver regel med et konkret regneeksempel. Vil du regne selv, bruk boliglånskalkulatoren, og les gjerne grunnkurset boliglån forklart først.
Bankens tre hovedkrav
- Gjeldsgrad
- Maks 5x brutto årsinntekt i samlet gjeld.
- Egenkapital
- Minst 15 % av boligens verdi (maks 85 % belåning).
- Betjeningsevne
- Du må tåle 3 prosentpoeng renteøkning.
5x inntekt-regelen forklart
Regelen om at samlet gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt kommer fra Finanstilsynets utlånsforskrift. «Brutto» betyr inntekten din før skatt, og «samlet gjeld» betyr all gjelden din lagt sammen – ikke bare boliglånet.
Det betyr at hvis du allerede har studielån, billån eller kredittkortgjeld, spiser dette av hvor mye du kan låne til bolig. Et studielån på 300 000 kroner reduserer altså boliglånet du kan få tilsvarende.
Merk: Tjener dere to, legges inntektene sammen. To som tjener 500 000 hver, har en samlet inntekt på 1 million og kan i utgangspunktet ha inntil 5 millioner i gjeld.
Hva er gjeldsgrad?
Gjeldsgrad er rett og slett forholdet mellom samlet gjeld og brutto årsinntekt. Med femgangersregelen er den maksimale gjeldsgraden 500 %.
Slik regner du ut din maksimale gjeld:
- Brutto årsinntekt × 5 = maksimal samlet gjeld
- Trekk fra eksisterende gjeld (studielån, billån, kreditt)
- Resultatet er det meste du kan låne til bolig på inntekten din
All registrert gjeld telles med, og banken sjekker gjelden din mot Gjeldsregisteret. Ubrukt kredittkortramme kan også telle med, så det kan lønne seg å avslutte kort du ikke bruker før du søker.
Betjeningsevne og stresstesten
Selv om gjeldsgraden er innenfor, må du faktisk ha råd til lånet i hverdagen. Derfor gjør banken en betjeningsevnevurdering: de regner ut om du har nok igjen å leve for etter at alle utgifter er betalt.
Det avgjørende er stresstesten: banken regner som om renten er 3 prosentpoeng høyere enn dagens nivå. Tåler du ikke den hypotetiske, høyere renten, får du ikke lånet – uansett om dagens rente er lav.
Viktig: Stresstesten beskytter deg mot å låne mer enn du tåler hvis renten stiger. Vurderer du fast eller flytende rente, kan guiden om fastrente vs. flytende hjelpe deg.
Egenkapitalkravet
Du kan maksimalt låne 85 % av boligens verdi. De resterende 15 % må du dekke selv som egenkapital. På en bolig til 4 millioner trenger du altså 600 000 kroner.
Egenkapital kan komme fra oppsparte midler, BSU, gave fra foreldre eller kausjon. Har du ikke nok, finnes det flere veier – se de fem måtene i guiden om egenkapitalkravet. Husk også omkostninger som dokumentavgift på toppen.
Regneeksempel: hvor mye kan Maria låne?
La oss sette det sammen. Maria tjener 650 000 kroner i året, har 200 000 i studielån og 400 000 kroner i oppspart egenkapital.
| Steg | Beregning | Resultat |
|---|---|---|
| Maks samlet gjeld (5x inntekt) | 650 000 × 5 | 3 250 000 kr |
| Minus eksisterende studielån | 3 250 000 − 200 000 | 3 050 000 kr |
| Maks boliglån (gjeldsgrense) | 3 050 000 kr | |
| Egenkapital tilgjengelig | 400 000 kr | |
| Maks boligpris (lån + egenkapital, 85 %-grense) | 400 000 / 0,15 | ~2 667 000 kr* |
*Egenkapitalen på 400 000 utgjør 15 % av en bolig til ca. 2,67 millioner. Her er det egenkapitalen, ikke inntekten, som begrenser Maria. Hun må enten spare mer egenkapital eller finne en rimeligere bolig.
Eksempelet viser et viktig poeng: for mange er det egenkapitalen – ikke inntekten – som er flaskehalsen. Og uansett må Maria bestå stresstesten med 3 prosentpoeng høyere rente.
Hva regnes som inntekt?
Ikke all inntekt teller likt når banken vurderer deg. Banken ser etter inntekt som er stabil og varig over tid.
- Fast lønn fra fast ansettelse teller fullt ut og er det banken liker best.
- Variabel inntekt som bonus, overtid og provisjon teller ofte bare delvis, eller som et snitt over flere år.
- Næringsinntekt for selvstendige vurderes gjerne ut fra de siste 2–3 års ligning.
- Trygd og faste stønader kan telle med hvis de er varige.
- Leieinntekter fra utleiedel kan delvis regnes med.
Jo mer forutsigbar og dokumenterbar inntekten din er, desto sterkere står du. Er du nyetablert selvstendig eller har mye variabel inntekt, kan det være lurt å vente til du har solid dokumentasjon.
Hva med renter, avdrag og levekostnader?
Når banken vurderer betjeningsevnen, trekker den fra et standardbeløp for hva det koster deg å leve – såkalte normtall for livsopphold (mat, klær, transport og lignende). Det som er igjen etter levekostnader og lånebetjening, må være positivt selv i stresstesten.
Har du barn, øker levekostnadene banken regner med, og lånekapasiteten din går ned tilsvarende. Det samme gjelder hvis du har andre faste forpliktelser. Dette er grunnen til at to personer med lik inntekt kan få ulikt lån – familiesituasjon og faste utgifter spiller inn.
Tips: Vil du se hvordan ulike lånebeløp slår ut på månedsbeløpet ditt ved forskjellige renter, er boliglånskalkulatoren et godt utgangspunkt før du snakker med banken.
Slik øker du lånekapasiteten
- Nedbetal eller fjern annen gjeld (kredittkort, smålån) før du søker.
- Avslutt ubrukte kredittkort så ramma ikke teller med.
- Spar mer egenkapital – det øker både lånet og gir lavere rente.
- Søk sammen med en partner for å legge sammen inntektene.
- Vurder kausjonist hvis du mangler egenkapital.
- Øk inntekten varig – fast, dokumenterbar inntekt teller mest.
Finansieringsbevis – ditt budsjett i praksis
Før du går på visning bør du skaffe et finansieringsbevis fra banken. Det forteller hvor mye du kan låne, slik at du vet hva du kan by på. Beviset bygger på nettopp gjeldsgrad, betjeningsevne og egenkapital. Skal du kjøpe for første gang, les også kjøpe første bolig.
Ofte stilte spørsmål
Teller studielånet med i lånekapasiteten?
Ja. Studielån, billån, kredittkortgjeld og all annen gjeld inngår i femgangersregelen og reduserer hvor mye du kan låne til bolig.
Hva om jeg tjener for lite til boligen jeg vil ha?
Da må du enten øke inntekten, søke sammen med noen, redusere annen gjeld, eller se etter en rimeligere bolig. Banken kan ikke fravike kravene fritt.
Kan banken gjøre unntak fra reglene?
Bankene har en liten fleksibilitetskvote der de kan fravike kravene for enkelte kunder med spesielt god betjeningsevne. Det lønner seg å spørre hvis du er nær grensen.
Hvorfor regner banken med 3 prosentpoeng høyere rente?
For å sikre at du tåler en renteøkning uten å få betalingsproblemer. Det er en buffer som beskytter både deg og banken.
Hvor lenge varer et finansieringsbevis?
Vanligvis tre måneder. Etter det må du fornye det, og banken vurderer økonomien din på nytt.
Kilder og videre lesing
- Finanstilsynet – utlånsforskriften (gjeldsgrad, egenkapital, stresstest)
- Forbrukerrådet – råd om boligkjøp og finansieringsbevis
- Gjeldsregisteret – om samlet gjeld
- Norges Bank – om rentenivå og husholdningenes gjeld
Sist oppdatert juni 2026. Innholdet er generell informasjon, ikke individuell rådgivning.