Slik fører du utleie i skattemeldingen – skattefri og skattepliktig utleie

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

Leier du ut bolig, avhenger skatten av hva du leier ut og hvor mye av boligen du selv bruker – noe utleie er helt skattefritt, mens annet skal beskattes som kapitalinntekt.

Hovedregelen er enkel: leier du ut en del av boligen du selv bor i, og du bruker minst halvparten av boligen selv (regnet etter utleieverdi), er leieinntekten skattefri. Leier du ut hele boligen, eller leier ut en sekundærbolig du ikke bor i, blir inntekten som regel skattepliktig.

Når utleien er skattepliktig, beskattes overskuddet – altså leieinntekten minus utgiftene dine – med skattesatsen for alminnelig inntekt. Da kan du også trekke fra kostnader knyttet til utleien, som vedlikehold, kommunale avgifter og forsikring. Er utleien skattefri, kan du til gjengjeld ikke trekke fra noe.

I denne guiden går vi gjennom når utleie er skattefri og når den er skattepliktig, hvordan du fører leieinntektene i skattemeldingen, hvilke fradrag du kan ta, og hva som gjelder for korttidsutleie. Vil du ha en bredere innføring, se vår artikkel om skatt på utleie.

Når er utleie skattefri?

Det finnes to hovedsituasjoner der utleie kan være skattefri:

• Du leier ut en del av boligen du selv bor i. Bruker du minst halvparten av boligen selv (regnet etter utleieverdi, ikke kvadratmeter), er leieinntekten skattefri – uansett hvor mye du tjener på den.
• Du leier ut hele boligen din i en kortere periode. Da er inntekten skattefri opp til en årlig beløpsgrense. Overstiger du grensen, blir hele leieinntekten skattepliktig – ikke bare det overskytende.

Skattefri utleie skal normalt ikke føres opp som inntekt i skattemeldingen, men det kan være lurt å ta vare på leiekontrakten og dokumentasjon i tilfelle Skatteetaten spør.

Når er utleie skattepliktig?

Utleien er skattepliktig blant annet når:

• Du leier ut mer enn halvparten av boligen du selv bor i (regnet etter utleieverdi).
• Du leier ut hele boligen og overstiger den årlige beløpsgrensen for skattefri korttidsutleie.
• Du leier ut en sekundærbolig, utleieleilighet eller hytte du ikke selv bor i – da er inntekten skattepliktig fra første krone.

Ved skattepliktig utleie beskattes overskuddet, altså leieinntekt minus fradragsberettigede utgifter. Overskuddet regnes som kapitalinntekt og beskattes med satsen for alminnelig inntekt. Vurderer du å investere i utleie, se også vår gjennomgang av utleiebolig som investering.

Hvordan fører jeg utleie i skattemeldingen?

Slik gjør du det steg for steg ved skattepliktig utleie:

1. Logg inn på skatteetaten.no med BankID og åpne skattemeldingen.
2. Finn temaet for utleie/bolig og legg til opplysninger om utleieforholdet.
3. Før opp samlede leieinntekter for året.
4. Før opp fradragsberettigede utgifter knyttet til utleien.
5. Systemet beregner overskuddet, som legges til den skattepliktige inntekten din.

Husk at også andre forhold rundt boligen kan påvirke skatten din, som formuesskatt på bolig og eiendom og rentefradrag på lånet. Hele leveringsprosessen er beskrevet i vår guide til skattemeldingen steg for steg.

Hvilke fradrag kan jeg ta ved utleie?

Når utleien er skattepliktig, kan du trekke fra utgifter som er nødvendige for å skaffe leieinntekten. Typiske fradrag er:

• Vedlikehold (ikke standardheving/påkostning)
• Kommunale avgifter og eiendomsskatt
• Forsikring av utleieobjektet
• Felleskostnader i borettslag/sameie
• Strøm og oppvarming hvis dette inngår i leien
• Møbler og inventar ved møblert utleie

Hva med korttidsutleie via Airbnb?

Korttidsutleie – for eksempel via Airbnb eller lignende plattformer – har egne regler. Leier du ut egen bolig i korte perioder, er inntekten skattefri opp til en årlig beløpsgrense; over grensen beskattes hele inntekten, men da etter en sjablongregel der en del av inntekten regnes som skattefri og resten beskattes. For utleieboliger du ikke bor i selv, gjelder vanlig skatteplikt fra første krone.

Plattformene rapporterer ofte inntekten til Skatteetaten, så ikke regn med at korttidsutleie går «under radaren». Før den alltid opp riktig. Vurderer du utleie som en måte å tjene ekstra på, se også vår oversikt over ekstrainntekt.

Regnskap og dokumentasjon ved utleie

Selv om du ikke trenger å føre formelt regnskap for vanlig boligutleie, lønner det seg å holde orden på alle inntekter og utgifter gjennom året. Lag deg en enkel oversikt der du noterer mottatt leie måned for måned og alle utgifter du har hatt på boligen. Da blir føringen i skattemeldingen langt enklere, og du har dokumentasjonen klar hvis Skatteetaten skulle be om den.

Ta vare på leiekontrakter, kvitteringer for vedlikehold, fakturaer for forsikring og kommunale avgifter, og oversikt over felleskostnader. Driver du utleie i større skala – for eksempel flere leiligheter – kan virksomheten i noen tilfeller regnes som næringsvirksomhet, med andre skatteregler. Da bør du sette deg inn i skatt for selvstendig næringsdrivende. For deg som vurderer å bygge formue gjennom eiendom, er hvordan du bygger formue på vanlig lønn og nedbetale boliglån eller spare nyttig lesing.

Utleie og rentefradrag på boliglånet

Har du lån på boligen du leier ut, gir renteutgiftene rett til rentefradrag på vanlig måte. Dette gjelder uavhengig av om utleien er skattefri eller skattepliktig – rentefradraget er knyttet til at du har gjeld, ikke til utleieforholdet. Rentene rapporteres normalt automatisk fra banken og er forhåndsutfylt i skattemeldingen.

Det er likevel verdt å forstå samspillet: ved skattepliktig utleie beskattes overskuddet av utleien, samtidig som du får rentefradrag for lånet. Ved skattefri utleie får du fortsatt rentefradraget, men slipper å skatte av leieinntekten. Vil du regne på hva boligen koster totalt, kan du bruke vår boliglånskalkulator og lese om hva det koster å bo.

Skatt ved salg av utleiebolig

Selger du en utleiebolig med gevinst, er gevinsten normalt skattepliktig. For boligen du selv har bodd i, kan gevinsten være skattefri hvis du oppfyller botids- og eierkravene. Reglene er nærmere beskrevet i artikkelen om skatt ved boligsalg og gevinstbeskatning. Tap ved salg av skattepliktig utleiebolig kan på sin side gi fradrag.

Ofte stilte spørsmål

Må jeg skatte av å leie ut et rom i boligen min?

Nei, ikke hvis du bruker minst halvparten av boligen selv (etter utleieverdi). Da er leieinntekten skattefri uansett beløp.

Hvor mye kan jeg leie ut skattefritt?

Leier du ut hele boligen din, er inntekten skattefri opp til en årlig beløpsgrense som justeres av myndighetene. Leier du ut en del og bor der selv, er det skattefritt uavhengig av beløp.

Kan jeg trekke fra utgifter på utleie?

Bare når utleien er skattepliktig. Da kan du trekke fra vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og andre kostnader knyttet til utleien.

Er Airbnb-inntekt skattepliktig?

Korttidsutleie av egen bolig er skattefri opp til en beløpsgrense; over den beskattes inntekten. Utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone.

Hvor fører jeg utleieinntekten?

Under temaet for bolig/utleie i skattemeldingen på skatteetaten.no. Skattefri utleie skal normalt ikke føres opp.