Kjøpe bolig sammen med venner

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert september 2026

Å gå sammen med en venn om å kjøpe bolig kan gjøre drømmen mulig mange år tidligere. Men uten en skikkelig avtale kan det også bli den dyreste vennetjenesten du gjør.

Ideen er enkel og god: to inntekter og to egenkapitaler kommer lenger enn én. I stedet for å leie i årevis, kan dere eie sammen, bygge verdier sammen og dele på både lån og utgifter. Mange gjør det, og det trenger ikke være komplisert. Men det er noen ting dere må ha på plass før dere skriver under – ellers kan små uenigheter vokse til store økonomiske problemer.

Når to eller flere kjøper en bolig sammen, eier dere den i sameie. Det betyr at hver av dere eier en bestemt brøkdel – for eksempel 50/50, eller 60/40 hvis den ene legger inn mer egenkapital. Eierbrøken bør stå tinglyst, og den bestemmer hvem som eier hvor mye hvis boligen selges eller en av dere ønsker seg ut.

Solidaransvar: den viktigste tingen å forstå

Her ligger den største fellen, og den overrasker mange. Når dere tar opp boliglån sammen, blir dere som regel solidarisk ansvarlige for hele lånet. Det betyr at banken kan kreve hele beløpet av hver av dere – ikke bare halvparten.

Et eksempel: Dere låner 4 000 000 kr sammen, 50/50. Vennen din mister jobben og slutter å betale sin andel. Banken bryr seg ikke om deres interne avtale – de kan kreve hele terminbeløpet av deg. Betaler du ikke, rammes din betalingsevne, din kredittscore og til slutt din del av boligen. Du kan i teorien kreve pengene tilbake fra vennen din, men det hjelper lite hvis han eller hun ikke har noe å betale med.

Dette er kjernen i hvorfor en avtale er så viktig. Les mer om hvordan dette fungerer i vår gjennomgang av medlåntaker og kausjon og om felles lån, som langt på vei gjelder tilsvarende for venner.

Hva bør en sameieavtale inneholde?

Sameieavtalen er kontrakten som beskytter både vennskapet og lommeboka. Den trenger ikke være lang eller advokat-tung, men den bør dekke det som erfaringsmessig skaper konflikt:

• Eierbrøk: Hvem eier hvor mye, og hvordan er det knyttet til egenkapital og løpende innbetaling?
• Utgiftsdeling: Hvordan deles boliglån, felleskostnader, forsikring, strøm og vedlikehold? Følger det eierbrøken?
• Vedlikehold og oppussing: Hvem bestemmer, og hvordan deles regningen for større tiltak?
• Exit-klausul: Hva skjer når én vil selge? (Se eget punkt under.)
• Verdifastsettelse: Hvordan settes prisen hvis den ene skal kjøpe ut den andre – megler, takst, eller snitt av to takster?
• Mislighold: Hva skjer hvis én ikke betaler sin andel over tid?
• Uenighet: Hvordan løses konflikter – megling før eventuelt salg?

Mange av de samme prinsippene gjelder når par kjøper sammen. Det kan derfor være nyttig å se hvordan andre løser utgiftsdeling mellom samboere, selv om venner ikke har samme juridiske vern som samboere og ektefeller har.

Exit-klausul: planlegg bruddet mens dere er venner

Det høres bakvendt ut å planlegge for at samarbeidet skal ta slutt akkurat idet dere starter det. Men livet endrer seg: noen får kjæreste og vil flytte sammen med den, noen får jobb i en annen by, noen vil frigjøre kapital. En god exit-klausul gjør en slik overgang til en praktisk sak i stedet for en krangel.

Typiske elementer i en exit-klausul:

• Forkjøpsrett: Den som blir igjen får rett til å kjøpe ut den som vil ut, til en fastsatt verdi.
• Frist: Hvor lang tid har den gjenværende på å ordne finansiering?
• Tvangssalg som siste utvei: Hvis ingen kan kjøpe ut, selges hele boligen på det åpne markedet og gevinsten deles etter eierbrøk.
• Bindingstid: Noen avtaler at ingen kan kreve salg de første par årene, for å unngå tap på omkostninger.

Praktisk økonomi før dere kjøper

Før dere begynner å se på visninger, bør begge ha orden på egen økonomi. Banken ser på begges inntekt, gjeld og egenkapital samlet. Skaff finansieringsbevis hver for dere eller sammen, slik at dere vet rammen. Regn også på hva boligen faktisk koster i måneden med vår boliglånskalkulator, og sjekk hvor mye egenkapital dere trenger til sammen.

Hva med skatt og gevinst?

Hver av dere skattlegges ut fra sin eierandel. Har dere bodd i boligen og oppfylt kravene til botid, kan gevinst ved salg være skattefri for den enkelte – men reglene om gevinstbeskatning ved boligsalg gjelder for hver eier separat. Leier den ene ut sin del, eller flytter ut, kan det påvirke skatteplikten. Sjekk alltid din egen situasjon.

Ofte stilte spørsmål

Kan to venner ta opp boliglån sammen?

Ja. Banken vurderer begges samlede inntekt, gjeld og egenkapital. Dere blir normalt solidarisk ansvarlige for lånet, altså ansvarlige for hele beløpet hver – ikke bare deres egen halvdel.

Hva skjer hvis vennen min slutter å betale?

Banken kan kreve hele terminbeløpet av deg. Betaler du ikke, rammer det din økonomi og kredittscore. Derfor bør sameieavtalen ha klare regler for mislighold, og dere bør ha en buffer å tære på i en overgangsperiode.

Må vi ha en skriftlig avtale?

Det er ikke lovpålagt, men på det sterkeste anbefalt. En muntlig avtale er nesten umulig å bevise når det først oppstår uenighet. En skriftlig sameieavtale beskytter både økonomien og vennskapet.

Hvordan kommer én av oss seg ut senere?

Gjennom exit-klausulen. Enten kjøper den gjenværende ut den andre til avtalt verdi, eller så selges hele boligen og gevinsten deles etter eierbrøk. Uten en slik klausul kan én part i verste fall kreve boligen solgt via retten.