Depositum: regler og rettigheter

Av Penger.org-redaksjonen · Oppdatert juni 2026

Depositumet er dine penger – ikke utleiers. Kjenner du reglene, unngår du de vanligste fellene og får pengene tilbake når du flytter ut.

Depositum er et pengebeløp du som leietaker setter av som sikkerhet for utleieren. Det skal dekke eventuell skyldig husleie eller skader på boligen utover normal slitasje. Tanken er at utleier skal ha en garanti, mens du beholder eierskapet til pengene.

Det viktigste å vite er at depositumet alltid skal stå på en egen, sperret depositumskonto i en bank – i ditt navn. Utleier har ikke lov til å ha pengene på sin egen konto eller bruke dem løpende. Dette er bestemt i husleieloven og beskytter deg som leietaker.

I denne guiden går vi gjennom alle reglene: hvor mye utleier kan kreve, hvordan pengene skal oppbevares, hva som kan trekkes fra, og hva du gjør hvis dere er uenige ved utflytting. Skal du flytte snart, se også hva det koster å flytte totalt.

Hvor mye kan utleier kreve i depositum?

Etter husleieloven kan depositumet maksimalt tilsvare seks måneders husleie. I praksis krever de fleste utleiere tre måneders leie. På en leie på 12 000 kroner betyr det vanligvis 36 000 kroner.

Utleier kan ikke kreve mer enn seks måneders leie, og kan heller ikke kreve både depositum og forskuddsleie som til sammen overstiger denne grensen. Et vanlig opplegg er depositum på tre måneder pluss første måneds husleie betalt forskuddsvis.

Hvordan skal depositumet oppbevares?

Pengene skal settes på en sperret depositumskonto i en finansinstitusjon, opprettet i ditt navn. Verken du eller utleier kan røre pengene alene mens leieforholdet varer. Rentene som påløper, tilhører deg som leietaker.

Det er utleier som skal betale for å opprette kontoen. Hvis utleier nekter å opprette depositumskonto og i stedet vil ha pengene direkte, skal du si nei. Da har du ingen sikkerhet for å få pengene tilbake.

Hva kan utleier trekke fra depositumet?

Når du flytter ut, kan utleier kreve fradrag for konkrete tap – men ikke hva som helst. Lovlige trekk er typisk:

• Skyldig husleie du ikke har betalt.
• Skader du har påført boligen utover normal slitasje.
• Manglende rengjøring hvis boligen ikke er ryddet og vasket som avtalt.

Det utleier ikke kan trekke for, er vanlig slitasje: bleknet maling, slitte gulv etter normal bruk eller små merker som følger av å bo et sted. En leilighet skal kunne bære preg av at noen har bodd der.

Når får du depositumet tilbake?

Når leieforholdet er over og boligen er levert tilbake, skal pengene utbetales. Er dere enige, frigir banken depositumet raskt. Krever utleier trekk, må han dokumentere kravet.

Hvis utleier mener han har et krav mot deg, kan han be banken holde tilbake beløpet. Da har utleier en frist på fem uker til å reise sak for å få utbetalt fra depositumet. Gjør han ikke det innen fristen, skal banken utbetale til deg.

Hva gjør du hvis dere er uenige?

Nekter utleier å frigi depositumet uten god grunn, har du flere muligheter:

1. Be banken utbetale – med dokumentasjon på at leieforholdet er avsluttet.
2. Kontakt banken og vis til fristreglene i husleieloven.
3. Klag til Husleietvistutvalget, som behandler tvister mellom leietaker og utleier rimelig og raskt.

Du trenger sjelden advokat for slike saker. Husleietvistutvalget er laget nettopp for å løse denne typen konflikter. Får saken økonomiske følger, kan det være nyttig å lese om økonomi når du flytter hjemmefra og hvordan du planlegger neste flytting.

Depositumskonto, depositumsgaranti eller lån?

Mange leietakere sliter med å skaffe et stort depositum kontant, særlig når de samtidig betaler forskuddsleie og flyttekostnader. Da finnes det i hovedsak tre veier å gå, og de har ulik prislapp og risiko.

Den tradisjonelle løsningen er en sperret depositumskonto der du setter inn dine egne penger. Dette er gratis for deg (utleier betaler opprettelsen), du eier pengene, og du får rentene. Ulempen er at et stort beløp bindes opp i hele leieperioden – ofte i flere år.

Alternativet er en depositumsgaranti, der et selskap garanterer for beløpet mot at du betaler en årlig avgift, typisk 10–15 prosent av garantibeløpet. På et depositum på 36 000 kroner kan det bety 3 600–5 400 kroner i året. Det frigjør likviditet, men pengene er borte – du får dem aldri tilbake, til forskjell fra et depositum. Og garanterer du for skader du faktisk forårsaker, må du dekke dem i ettertid.

Den tredje veien er et depositumslån. Da låner du beløpet og betaler renter til det er nedbetalt. Dette kan lønne seg hvis du vet at du får hele depositumet tilbake og raskt kan nedbetale lånet. Vurder kostnadene nøye – en garanti uten tilbakebetaling kan over tid bli dyrere enn et kortvarig lån. For et helhetlig bilde av økonomien rundt det å flytte inn, se hvordan du planlegger å spare penger i hverdagen i forkant.

Hvem får rentene, og skal de skattlegges?

Rentene som påløper på depositumskontoen tilhører deg som leietaker – ikke utleier. Dette følger direkte av husleieloven, og utleier kan ikke avtale seg bort fra det. På et depositum på 36 000 kroner med en sparerente på for eksempel 3 prosent snakker vi om rundt 1 000 kroner i året, som er dine.

Renteinntekter på depositumskonto er skattepliktige på vanlig måte, akkurat som renter på en vanlig sparekonto. Banken rapporterer dem automatisk til Skatteetaten, så du finner dem ferdig utfylt i skattemeldingen. For de fleste blir beløpet lite, men det er greit å vite at det teller som kapitalinntekt.

Når leieforholdet avsluttes og depositumet frigis, utbetales både hovedstolen og de opptjente rentene til deg. Sørg derfor for at banken har riktig kontonummer registrert, slik at utbetalingen ikke blir forsinket. Skal du videre til en kjøpt bolig i stedet for å leie, kan det være nyttig å lese om leie eller eie bolig og bruke en husleiekalkulator for å sammenligne kostnadene.

Vanlige feil leietakere gjør med depositum

Selv om reglene er klare, går mange leietakere i de samme fellene. Her er de vanligste – og hvordan du unngår dem:

• Betaler depositum i kontanter eller til privat konto. Da mister du all beskyttelse. Krev alltid sperret depositumskonto.
• Dropper innflyttingsprotokoll. Uten dokumentasjon på tilstanden ved innflytting står ord mot ord ved utflytting.
• Glemmer å kreve kvittering på at depositumet er innbetalt og på hvilken konto det står.
• Vasker dårlig ved utflytting. Manglende rengjøring er et av de vanligste – og lovlige – trekkene utleier gjør.
• Lar være å klage når utleier urettmessig holder tilbake pengene. Husleietvistutvalget er rimelig og laget for nettopp dette.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye kan utleier kreve i depositum?

Maksimalt seks måneders husleie etter husleieloven, men tre måneder er vanligst. Utleier kan ikke kreve mer, og ikke kombinere depositum og forskuddsleie utover denne grensen.

Kan utleier ha depositumet på sin egen konto?

Nei. Depositumet skal stå på en egen sperret konto i ditt navn. Godtar du noe annet, mister du beskyttelsen i loven og risikerer å ikke få pengene tilbake.

Kan utleier trekke for normal slitasje?

Nei. Utleier kan bare trekke for skyldig leie, skader utover normal slitasje og manglende rengjøring. Bleknet maling og vanlige bruksmerker er normal slitasje du ikke skal betale for.

Hva gjør jeg hvis utleier ikke vil gi tilbake depositumet?

Be banken utbetale med dokumentasjon på at leieforholdet er over. Får du ikke pengene, kan du klage til Husleietvistutvalget, som behandler slike tvister rimelig og raskt.

Får jeg rentene på depositumskontoen?

Ja. Rentene tilhører deg som leietaker og utbetales sammen med depositumet når leieforholdet avsluttes. De er skattepliktige som vanlig kapitalinntekt og fylles ut automatisk i skattemeldingen.

Er depositumsgaranti billigere enn vanlig depositum?

Ikke nødvendigvis. En garanti koster en årlig avgift på typisk 10–15 prosent av beløpet, og pengene får du aldri tilbake. Et vanlig depositum binder opp egne penger, men du beholder hele beløpet pluss renter. Garanti lønner seg først og fremst hvis du ikke har pengene tilgjengelig.